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    北京公共維修資金新政解決住宅大修難題

      7月30日,市住建委就《關于簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知》公開征求意見,規定應急使用公維資金的小區將可快速修房。新政也引發了新一輪討論。此前申請使用難點有哪些?新政策如出臺會帶來哪些變化?業主對新政的擔憂有沒有辦法規避?本報今日推出專題報道,關注并討論以上問題。 
      資金使用 已用公共維修資金僅占總資金1.55% 
      記者從相關部門了解到,近幾年北京市公共維修資金的使用量呈快速上升趨勢,2012年使用資金1.87億元,較2011年增長93%;今年前7月的使用量,已接近去年全年總數。但即便如此,自2008年開始使用公維資金至今年6月底,全市累計使用的公維資金也僅占歸集總數的1.55%。 
      電梯、防水占大頭 
      據介紹,截至今年7月底,6年來北京市累計使用商品住宅專項維修資金5.78億元,維修工程涉及電梯、屋面防水等6138個項目。今年前7個月的使用量為1.79億元,已經接近去年全年的使用量1.87億元。預計今年全年使用量可能同比增長達100%。 
      數據顯示,2009年北京全年全市使用公維資金0.3億元,累計維修項目486個;2010年使用0.53億元,同比增長74.23%;2011年使用0.97億元,同比增長85%;2012年使用資金1.87億元,同比增長93%。    
      市住建委相關負責人介紹,電梯和屋面防水維修工程,是公維資金的主要支出項目。今年1-7月份全市使用的1.79億元公維資金中,其中電梯維修使用7194萬元,占40%;屋面防水維修使用6504萬元,占36%;其他方面,供水系統維修使用1474萬元,消防系統維修使用747萬元,門禁維修使用397萬元,給排水管線維修使用399萬元,外墻及其他維修使用1274萬元。 
      2012年全年使用的1.87億元公維資金中,電梯維修使用占38%,屋面防水維修使用占35.5%。
      1300個小區受益 
      盡管使用量逐年上升,但與歸集的公維資金總數相比,使用率仍只占很小的比例。 
      據市住房資金管理中心提供的數據,截至今年6月30日,全市已累計歸集商品住宅專項維修資金348.10億元,全市累計共有1300個小區使用商品住宅專項維修資金5.38億元。以此計算,累計使用的公維資金僅占歸集總資金約1.55%。因此,很多人質疑公維資金申請使用難。 
      對此,市住建委有關負責人表示,不應單以這個比例定義使用的難易程度,“早些年歸集資金少,近幾年歸集的資金數額比較大,但近幾年才歸集資金的房屋,一般還沒到大修的維修周期?!?nbsp;
      按照相關規定,一般住宅房屋投入使用5年后會逐步進入維修周期。結合房屋建造使用實際情況,一般情況下,屋面防水中大修應在10-15年進行一次,電梯中大修應5-8年進行一次,其他共用部位、共用設施設備應結合房屋實際使用情況制定相應的維修計劃。 
      “確實有小區在申請使用公維資金時遇到困難”,該負責人表示,7月30日《關于簡化程序方便應急情況下使用住宅專項維修資金有關問題的通知》公開征求意見,新政實行后,一些應急使用公維資金的小區將可快速修房。 
      資金申請 四大原因導致公維資金申請困難 
      資金與業主“對不上號” 
      據了解,1998年,建設部、財政部發布《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》,開始征收房屋公共維修資金。 
      早期業主買房時,由開發商代收公共維修資金,然后交到政府管理部門。根據要求,開發商應按照每戶業主所交的金額,建立出清晰的業主明細賬。但當時沒有統一的網絡管理平臺,有的明細賬是紙質的,錄入時信息出現了誤差,還有的信息丟失,導致公維資金與業主信息關聯不上。 
      而公維資金使用前,第一步就是做好系統數據關聯工作,明確哪一戶業主是誰,名下有多少公維資金,修公共部位要從哪些戶出錢,每家出多少。因為數據關聯工作沒做好,導致很多小區申請公維資金難或者慢。 
      解決辦法 建立維修資金明細臺賬 
      征求意見稿已要求各物業企業應當在通知下發之日起3個月內,按戶登記業主姓名、房屋面積、交存維修資金余額,提前建立起小區內產權明晰、資金數量準確的維修資金明細臺賬。如果遇到應急維修,物業公司可直接使用已有數據,將大大縮短維修資金支用周期,提高應急維修效率。 
      找2/3業主簽字難度大 
      “難找齊2/3的業主”是被公眾所熟知的、公維資金使用難的原因。 
       據曾經申請使用公維資金的一名物業工作人員介紹,申請使用公維資金時,一般需要找涉及區域中的2/3的業主簽兩次字,“如果是電梯壞了,住在一二層的業主就不太愿意簽字;如果是屋頂漏水,非頂層的業主就不愿意簽字,反正他們不受什么影響?!?nbsp;
      該工作人員介紹,即使業主同意簽字,但有的業主不住在小區,房屋長期出租,有的業主三天兩頭不在家,“光找人簽字可能一個月都完不成?!?nbsp;
      解決辦法 申請應急維修不用簽字 
      市住建委認證的首批物業管理行業專家舒可心表示,新政策中規定,6種情形可以申請應急維修,不需要2/3業主同意。6種情形包括:屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;高層住宅水泵損壞導致供水中斷的;樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的等。而且當物業服務企業、業委會未按規定申請應急維修的,可由相關業主向區縣住建委或房管局物業或房屋安全管理部門提出代修申請,“這兩項規定可解決很多難題”。 
      部分業主拒繳公維資金 
      同一個小區,有的業主繳了公共維修資金,有的沒繳,當共有部位設施需要維修時,發現錢繳得不全,已繳資金甚至不夠一次維修。這是部分小區遇到的公維資金使用難的癥結所在。   
      據記者了解,1998年開始公維資金的繳納,但前期繳納并不是強制的,2002年北京市才強制要求按購房款的2%繳納公共維修基金,所以有的業主并沒有繳納公維資金。在公維資金與房產證掛鉤后,還有少量的業主選擇不辦產權證。 
      有關負責人舉例說,比如一個低密度的小區,一棟樓只有8戶業主,其中5戶繳了公維資金,共5萬元左右,另外3戶沒繳,催繳對方也不繳,而屋面防水維修工程需要資金8萬元,“即使全部5萬元都撥付,也不夠支出工程款,沒法劃款?!?nbsp;
      解決辦法 賣房時補齊“修房錢” 
      “直接受屋頂漏水影響最大的業主可以墊支,之后通過訴訟等渠道催要其他業主的公維資金,但訴訟需要時間和成本?!币晃槐皇凶〗ㄎJ證的物業管理行業專家表示,新政策擬規定二手房交易時,如果不補齊公維資金就不能過戶,將可解決資金歸集不齊的問題,“畢竟一輩子不交易的房產還是占少數?!?nbsp;
      同一小區房屋權屬不同 
      位于薊門橋的太月園小區于1999年開盤,小區內有商品房、房改房。從2006年7月召開業主大會討論是否轉移到業委會所開的賬戶,到2007年2月第一批資金到位,用了7個月時間。該小區由于房屋權屬復雜,如果不將小區的公共維修資金劃轉到業主大會賬戶,使用時更麻煩。 
      據記者了解,在申請使用公維資金時,由于房改房沒有統一的公維資金系統,需要售房單位去申請提取公維資金,但售房單位可能已經不存在,或者已經將房屋轉手。而央產房的公維資金申請使用,需要到中央單位房改部門去申請辦理。 
      解決辦法 業主可提出代修申請 
      市住建委相關負責人表示,征求意見稿的新政策中,對于同一小區房屋權屬不同的問題,也可相對簡化程序申請公維資金,如果售房單位不存在了,現在的管理單位也可提出申請.
      征求意見稿中規定,公有住房售房單位滅失的,由其上級單位提出申請,上級單位不愿意申請或沒有上級單位的,由物業服務企業提出申請。公有住房售房單位、物業服務企業未按規定申請應急維修的,由相關業主向區縣住建委或房管局的房改部門提出代修申請。 
      追問 物業是否可隨意申請資金? 
      日常小修不可動公維資金 
      既然簡化了公維資金的申請使用程序,是不是對樓體損壞情況的認定寬松了,日常物業小修也可渾水摸魚申請公維資金? 
      對此,市住建委相關負責人表示,公維資金簡化使用后,并不是給物業機會推卸責任,日常小修仍是物業公司的責任。小修是指公共區域內的窗戶五金件、配塊兒玻璃、燈泡壞了等日常維修。 
      政策規定,申請應急“公維”的六種情形包括:屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;高層住宅水泵損壞導致供水中斷的;樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身財產安全的;消防系統出現功能障礙,消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。 
      一名市住建委認證的物業專家舉例說,新政策出臺后,關于中大修的概念應更加明確,比如屋頂防水維修,不是一漏雨就需要動用公維資金,“如果抹一層瀝青就可以防雨了,那就是小修?!北热绻矘堑纼鹊拇皯?,如果換塊玻璃,那就是小修,而只有窗戶使用壽命已到,需要整體更換時,才可申請大修。又比如樓道內一面墻上有些破壞,這種修補就是小修,而整個樓道或外墻老舊脫落,需要全部重新粉飾時,才可申請公維資金大修。 
      修完后又壞能否再次申請? 維修后5年內不得再申請 
      屋頂漏雨嚴重,申請了公維資金維修,修完一年后又漏了,能不能再次申請公共維修資金? 
      對此,市住建委相關負責人表示,同一個維修工程,申請公維資金維修后,5年內屬于保修期,不得再次就這一工程申請公維資金。 
      根據本市規定,一般情況下,屋面防水中大修應在10B15年進行一次,電梯中大修應5B8年進行一次。市住建委一名認證專家稱,“簡化程序不是說你想修就修,而且還反復動公維資金修,如果一個工程維修之后很快就壞了,肯定有問題,也要追究施工單位的責任?!?nbsp;
      房屋的質量問題,也不能動用公維資金。市住建委相關負責人表示,如果在保修期內尤其是剛入住就出現了屋頂漏雨等情況,那就應該是房屋質量問題,不應動用專項維修資金來修理,而是讓開發商或建設單位負責。 
      2010年6月1日,《關于加強北京市建設工程質量施工現場管理工作的通知》正式實施,其中明確,建設單位對所建設的工程在設計使用年限內的質量全面負責。業內人士稱,在一般住宅50年的設計使用年限內,房屋產生的質量問題開發商都要承擔相應責任。 
      對于房屋在保修期內就出現問題的,責任應由開發商承擔,業主可以收集房屋質量問題的照片、錄像以及向開發商、物業報修的記錄,作為證據留存以維護自身權利。
     
     
     
     
     
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